安徽省人民政府關于印發《深化城鎮住房制度改革，加快住房建設實施方案的通知》
安徽省人民政府關于印發《深化城鎮住房制度改革，加快住房建設實施方案的通知》
皖政〔1998〕32号
各行署、各市、縣人民政府，省政府各部門，各直屬機構：
現将《深化城鎮住房制度改革，加快住房建設實施方案》（以下簡稱《實施方案》）印發給你們，請認真貫徹執行。
住房是人民群衆最基本的生活需求，住房制度改革是當前城鎮居民最關心的問題之一。深化城鎮住房制度改革和加快住房建設，對于改善人民生活，擴大内需，保持社會穩定，促進國民經濟持續快速健康發展都具有十分重要的意義。各地各有關部門要按照《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23号）和此《實施方案》的精神，結合本地實際，制定具體的實施辦法，積極穩妥地組織實施，切實搞好城鎮住房制度改革和住房建設工作。
深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案
為進一步深化我省城鎮住房制度改革，加快住房建設，根據《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》（國發[1998]23号）以下簡稱這《通知》）精神，結合我省實際，制定本實施方案。
一、 指導思想、目标和基本原則
（一）深化城鎮住房制度改革的指導思想是：穩步推進住房商品化、社會化進程，逐步建立适應社會主義市場經濟體制要求和我省省情的城鎮住房新制度；加快以經濟适用住房為主的住房建設，促使住宅業成為新的經濟增長點，不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求。
（二）深化城鎮住房制度改革的目标是：停止住房實施分配，逐步實行住房分配貨币化；建立和完善以經濟适用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規範住房交易市場。
（三）深化城鎮住房制度改革工作的基本原則是：堅持在國家和省統一政策目标指導下，地方分别決策，因地制宜，量力而行；堅持國家、單位和個人合理負擔；堅持“新房新制度，老房老辦法”，平穩過渡，綜合配套。
二、停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨币化
（四）1998年下半年開始，全省城鎮停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨币化，具體時間、步驟由市、縣人民政府根據本地實際确定，但停止住房實物分配的時間最遲不得超過1998年12月31日。停止住房實物分配後，新建經濟适用住房原則上隻售不租。職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個人住房貸款，以及有的地方由财政、單位原有住房建設資金轉化的住房補貼等。
在确定停止住房實物分配時間之前，單位已開工建設并于1999年12月底前竣工交付使用的住房，既可按照《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革的決定》（國發[1994]43号）的規定向職工出售，亦可按照本方案的規定由職工購買。
（五）全面推行和不斷完善住房公積金制度。進一步提高住房公積金的歸集率，增加歸集額。住房公積金的繳交基數，按職工本人上年度月平均工資計算，逐年作出調整。到1999年底，職工個人和單位住房公積金的繳交率應不低于5%，有條件的市、縣或單位可以适當提高。
繼續按照“房改領導小組決策，中心運作，銀行專戶，财政監督”的原則，加強住房公積金的管理和制度建設。建立職工個人住房公積金帳戶和人個公積金查詢系統，逐步實行住房公積金管理規範化、科學化、電算化，完善社會、個人對住房公積金的監督制度。
（六）停止住房實物分配後，房價收入比（按當地一套建築面積60平方米的經濟适用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比計算）在4倍以上，且财政、單位原在住房建設資金可轉化為住房補貼的市、縣，可以對無房和住房面積未達到規定标準的實行住房補貼。住房補貼的具體辦法，由市、縣人民政府根據本地實際情況制定，報省人民政府批準後執行。
三、 建立新的住房供應體系，大力發展經濟适用住房
（七）對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，最低收入家庭租賃政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟适用住房；其他高收入家庭購買、租賃市場價商品住房。住房供應政策和具體辦法，由市、縣人民政府制定。
（八）市、縣人民政府或單位要采取措施，以滿足最低收入家庭最低居住需求為原則，通過騰退舊公有住房或興建廉租住房，為最低收入家庭提供廉租住房。廉租住房租金實行政府定價，具體标準由市、縣人民政府制定，報省人民政府備案。
（九）調整住房投資結構，重點發展經濟适用住房，加快解決城鎮住房困難居民的住房問題。經濟适用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則确定。經濟适用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等7項因素，開發利潤控制在3%以下。
（十）經濟适用住房建設要堅持合理利用土地、節約用地的原則。市、縣人民政府确定的經濟适用住房建設項目用地在建設用地年度計劃中統籌安排，并采取行政劃撥方式供應。
（十一）市、縣人民政府要從本地實際出發，制定扶持經濟适用住房的政策。要控制經濟适用住房設計和建設标準，切實降低征地和拆遷補償費；理順城市建設配套資金來源，控制開發建設利潤。停止征收商業網點建設費，不再無償劃撥經營性公建設施。
（十二）各地要采取有效措施，取消各種不合理收費，努力降低住房建設成本，使經濟适用住房與中低收入家庭的經濟承受能力相适應。各地一律不得在省人民政府規定的收費項目和标準之外另行增加收費項目或提高收費标準。在省人民政府規定的收費項目内，但當地尚未開征的收費項目也不得開征。
（十三）經濟适用住房的開發建設應實行招投标制度，用競争方式确定開發建設單位。嚴禁非法轉讓開發項目的開發經營權，嚴格限制工程環節的不合理轉包，加強對開發建設單位的成本管理和監控。
（十四）大力建設住宅小區，嚴格控制零星住房建設。從現在起，任何單位和個人不得再新征土地零星建設住房。在符合城市總體規劃和堅持節約用地的前提下，允許單位利用存量土地，組織職工全額集資建設房和合作建設房，多渠道加快經濟适用住房建設。
（十五）完善住宅小區的竣工驗收制度，推行住房質量保證書制度和住房使用說明書、住房與設備及部件的質量賠償制度以及質量保險制度，提高住房工程質量。
（十六）經濟适用住房建設要注重節約能源，節約原材料。應加快住宅産業現代化的步伐，大力推廣性能好、價格合理的新材料和住宅部件，逐步建立标準化、集約化、系列化的住宅部件生産和供應方式。積極推進與住房建設相關産品、設備、構配件升級換代，在同等質量、同等價格的條件下，應優先使用省内産品。
（十七）建立購買經濟适用住房和承租廉租住房的申請、審批制度。具體辦法由市、縣人民政府制定。
四、 繼續推進現有公有住房改革
（十八）按照《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革的決定》（國發[1994]43号，以下簡稱《決定》），繼續推進租金改革。租金改革要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結合，又要考慮與住房貨币化的目标相一緻，使租售比價趨于合理。租金提高後，對家庭确有困難的離退休職工、民政部門确定的社會救濟對象和非在職的優撫對象等，各市、縣可根據實際情況制定減、免政策。
（十九）按照《決定》規定，繼續出售現有公有住房，規範出售價格。從1998年下半年起，出售現有公有住房取消标準價，實行成本價，并逐步與經濟适用住房房價相銜接。要保留足夠的公有住房供最低收入家庭廉價租賃。各市、縣每年的公有住房出售價格，報經省人民政府審批後執行。
校園内不可分割及封閉管理的住房不能出售，教師公寓等周轉用房不能出售，具體辦法按教育部、建設部有關規定執行。
其它不宜出售的公有住房，按《安徽省城鎮公有住房出售管理辦法》（皖政［1995］9号）有關規定執行。
五、 培育和規範住房交易市場
（二十）允許職工所購公有住房和經濟适用住房上市交易。各地要根據《安徽省職工所購公有住房上市交易管理暫行辦法》（皖政［1998］21号）等有關政策法規，抓緊制定住房交易管理實施辦法，并建立健全職工所購公有住房和經濟适用住房上市交易準入制度。
（二十一）在近期内，各地要對城鎮職工家庭住房狀況進行認真普查，建立健全個人住房檔案。
房地産管理部門在核發或換發全國統一的房屋産權證時，要嚴把房屋産權審核關，對違反房政政策規定購買的住房，不予辦理産權過戶、發證手續。
房地産管理、監察等部門要向社會公布違規違紀購房、售房舉報電話，設立舉報箱，建立健全廣泛的群衆監督制約機制。對售房、購房和房屋産權證發放中的各種違規違紀行為，要從嚴處理。
六、加快發展住房金融，支持住房建設和個人住房消費
（二十二）擴大個人住房貸款的發放範圍，所有商業銀行在所在城鎮均可發放個人住房貸款。取消對個人住房貸款規模限制，适當放寬個人住房貸款的貸款期限。
（二十三）調整住房公積金貸款方向，貸款主要用于職工個購買、建造、大修理自住住房。積極開展個人購房公積金貸款業務，大力開展住房公積金貸款與商業銀行貸款相結合的組合住房貸款業務。住房資金管理機構和商業銀行貸款要簡化手續，提高服務效率。
（二十四）對經濟适用住房開發建設貸款，實行指導性計劃管理。商業銀行在資産負債比例管理範圍内，優先發放經濟适用住房開發建設貸款，落實國家指導性貸款計劃。
（二十五）鼓勵商業銀行加在信貸投資，對落實國家指導性貸款計劃和發放個人住房貸款工作做得好的銀行，各地應在住房資金存款方面給予傾斜。
（二十六）完善住房産權抵押登記制度，發展住房貸款保險，防範貸款風險，保證貸款安全。
七、 加強住房物業管理
（二十七）加快改革現行的住房維修、管理體制，建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。市、縣人民政府要根據國家、省有關法規和政策規定，制定實施辦法。
（二十八）加強住房售後的維修管理，建立住房公用部位、設備和小區公共設施專項維修資金，并健全業主對專項維修資金管理和使用的監督制度。對舊住宅小區，各地應按照市、縣、區政府和原産權單位共同負擔的原則，籌集舊小區整治資金，做好小區整治工作，為實行物業管理創造條件。
（二十九）大力發展物業管理企業，培育物業管理市場。通過政策扶持等措施，積極培育一批物業管理骨幹企業，實行規模經營，降低經營成本。積極引入競争機制，實行公開招投标制度，選擇物業管理企業，把物業管理推向市場，促進管理水平的提高。規範物業管理行為，督促物業管理企業向住戶提供質價相符的服務，糾正隻收費不服務或多收費少服務的行為。
八、 加強領導，嚴肅紀律，保證住房制度改革和住房建設的順
利實施
（三十）各級人民政府要把進一步深化城鎮住房制度改革和加快住宅建設工作列入重要議事日程，加強領導，精心組織，狠抓落實。根據國務院《通知》和本方案要求，制定适合本地的具體方案，報省人民政府批準後實施。
（三十一）加強住房制度改革的輿論宣傳，積極引導城鎮居民樹立住房新觀念，支持和參與住房改革，保證城鎮住房制度改革的順利實施。
（三十二）嚴肅紀律，加強監督檢查。對違反國務院《通知》和本方案規定，繼續實行無償實物分配住房，低價出售公有住房，變相增加住房補貼，用成本價或低于成本價超規定面積标準出售、購買公有住房，公房私租牟取暴利等行為，各級監察部門要嚴肅查處。
（三十三）各級人民政府、各單位要加強對住房公積金和公有住房出售收入的使用管理，不得挪用。财政、審計、監察、房改等部門要嚴加監督。
（三十四）本方案由省住房制度改革領導小組負責解釋。
（三十五）本方案自發布之日起實行。原有的有關政策和規定，凡與本方案不一緻的，一律以本方案為準。